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二季度上海办公楼市场租金承压,投资市场迎来窗口期

信息来源:iooboo.com  时间:2019-07-12  浏览次数:5

  2019年第二季度上海甲级办公楼租赁市场整体放缓,但非中央商务区如前滩等板块仍表现强劲。仲量联行华东区及上海董事总经理吴允燊表示:“为了吸引租户,业主之间竞争激烈,下调租金预期,形成了利好租户的租赁环境,在浦东地区尤为明显。”在零售物业市场方面,由于缺少新增供应,且现有项目租赁进展保持良好,核心商圈空置率有所下降;非核心商圈空置率保持稳定。住宅整体销售量在短暂回暖后趋于稳定。今年上半年,上海投资市场总体表现强劲,但近期出现放缓迹象,预计全年总成交量仍有望达历史新高。

  甲级办公楼总体租赁需求放缓。

  仲量联行最新二季度市场报告显示,在浦东中央商务区,对成本价格较敏感的一些企业迁入诸如前滩等非中央商务区细分市场,与此同时一些大型租户搬入自用项目。在浦西中央商务区,零售、媒体和专业服务业带动主要租赁需求。非中央商务区净吸纳量在二季度达到79,000平方米,科技新媒体以及制造贸易类公司依旧引领租赁需求。仲量联行中国区商业地产部总监张静表示:“前滩的办公楼租赁势头强劲,尤其是有降低成本或整合需求而迁出传统中央商务区的大型租户。”

  数据显示,经过两年来的大量供应,浦东中央商务区的空置率上升至13.1%,较近年来的最低点2015年2季度高出11.3个百分点。得益于近期竣工的项目面积去化,浦西中央商务区的空置率环比下降1.0个百分点,至9.1%。二季度,位于前滩的晶耀前滩1、2、6号楼和位于虹口的上滨生活广场竣工。这两个项目为非中央商务区带来98,000平方米的新增供应。稳定的租赁需求使非中央商务区的空置率保持在23.6%。

  浦东中央商务区租金下降,浦西中央商务区租金持平。由于近期竣工项目降低了租金预期,且一部分现有项目在激烈的市场竞争中开始推出更多激励政策,浦东中央商务区租金环比下跌3.6%,至人民币10.7元每平方米每天。非中央商务区租金环比下跌2.1%,至人民币6.5元每平方米每天。尤其在浦东,新项目的业主为争取主力租户竞争愈发激烈。

  住宅成交量短暂复苏后趋于稳定。

  二季度,上海楼市调控政策继续收紧。整体市场在三、四月份经历了短暂回暖后,成交势头有所放缓,五月份的成交量环比下滑5%,六月成交量与五月基本持平。在严格的楼市政策影响下,二季度整体市场成交量约为216万平方米,较去年同期较弱的水平同比上涨47%。高端住宅市场方面,由于政策紧缩和新增供应有限,第二季度仅成交492套,环比下降23%, 这是自2018年四季度以来连续第二个季度出现成交量下滑。相比之下,租赁市场受季节性因素影响表现则更为活跃。

  二季度共有约213万平方米的新项目入市,环比上升27%,同比上升54%。然而,受购买情绪转弱的影响,大部分新开盘项目的销售进度较2018年有明显放缓。高端住宅市场方面,二季度的供应量仍然有限,仅有淮海名邸二期一个项目向市场加推25套住宅,其中有7套在本季度完成成交备案。

  仲量联行预计,2019年下半年上海的楼市政策会保持紧缩。在当前政策环境下,今年下半年整体市场和高端住宅市场的成交量都将持续受到抑制。其中一手住宅价格在限价政策下将保持稳定,二手住宅价格的跌幅将收窄。仲量联行上海项目销售部总监周静指出:“中央政府仍有空间通过货币政策和财政政策工具来维持经济的韧性,如果下半年经济有更明确的发展方向,将有助于稳定市场信心及下半年的住宅成交量。”

  上半年上海投资市场总体表现强劲

  2019年上半年投资市场活跃度高,成交额达到人民币775亿元,第二季度上海投资市场的总成交额达到人民币288亿元,同比增长70.7%,占中国整体交易量的45%。仲量联行中国及华东区投资部总监叶建成指出:“今年第一季度和第二季度初始上海投资市场延续了去年的强劲势头。第二季度下半期开始,由于受到中美贸易局势走向的不确定性和商业地产租赁市场活跃度减弱的共同影响,我们观察到,投资市场有所放缓,大部分投资者开始采取观望的态度。”

  办公楼仍然主导了上海房地产大宗交易市场。2019年上半年,办公楼占上海投资市场的主要份额,成交额达人民币420亿元,占总交易额的54%。综合体物业需求保持旺盛,成交额达人民币282亿元,占总量的36%。零售地产位居其后,占2019年上半年总成交额的3%。

  叶建成进一步表示:“尽管我们预计今年下半年交易量将相对减少,但随着投资资本化率上升,市场迎来窗口期,投资者将重回市场,加之上半年同比显著增加的成交总量,全年总成交量仍有望达到历史新高。”

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