近几年来，“规模”一直是联合办公领域的第一诉求，彼时企业融资、并购、对标竞争等动作不断，进击资本市场的呼声更是此起彼伏。但经济环境的下行以及市场流动性的收紧，使得行业自去年第四季度以来，经历了一轮低谷期。
关店、退租、裁员、融资受阻的消息屡屡传出，大环境的压力，迫使联合办公在某种程度上进入沉淀调整期。显然，过去跑马圈地、快速扩张的节奏已经不是合适的生存状态，取而代之的关注点是收资平衡、盈利、稳扎稳打。
不过，在分化局势中，联合办公头部企业仍然凭借着较强的抗风险能力前行。
2019年前5月，纳什空间、优客工场、氪空间等都有相应的融资动作，项目的布局也有了新的进展。
低潮与分化
作为写字楼市场的衍生领域，联合办公的供应来自于办公楼的投资进展。以往的数据显示，近来办公楼单月投资额已不复2017年年中788亿元的高位；自2018年4月份，办公楼单月投资额同比增速连续出现了负值。今年4月，全国办公楼投资额为445亿元，为20余个月中的最低值，仍处于负增长。
从供需角度看，部分城市过高的空置率拉低了写字楼整体开工投资的积极性；而存量的累积，正好给联合办公获取场地的机会。相关数据显示，2018年共享办公在国内写字楼市场全年吸纳面积约50万平方米，为2017年的3倍；9个主要全国性共享办公品牌在7个国内主要城市新增125个网点，新增工位数超过10万个，均较2017年有明显增长。
但据观点指数统计，目前各城市的联合办公市场份额已出现了分化的格局。
具体而言，北京（楼盘）仍是联合办公竞争的主战场之一，市场份额为31%。办公科技的革新、就业人口结构的变化等因素，带来了工作场所需求的转变。过去三年，在资本的助推下，北京联合办公业态的存量面积规模增长了8倍。
北京的联合办公集中于CBD及周边、中关村(000931)、上地、望京，受租金价格高企的制约，该业态在北京甲级写字楼的租赁面积占比显著低于上海（楼盘）。过去三年，联合办公企业不得不把拓展目标瞄准低品质写字楼、购物中心等物业。相较于传统办公，北京联合办公有向商圈周边倾斜的趋势。
进入2019年，由于行业整体环境陷入低潮，联合办公企业于上海、北京的布局都有所减缓。但作为众多企业的重仓地，上海目前总体的市场份额仍最高，达33%，网点主要集中于老黄埔、南京（楼盘）西路、徐家汇(002561)、陆家嘴(600663)等传统商圈。在该城市中，共享办公占写字楼面积达3.5%，已成为亚太地区最大的共享办公市场。
此外，在其他一线城市中，深圳（楼盘）、广州（楼盘）联合办公业态的市场份额分别为4.5%、2.5%。而于二线城市中，成都的市场份额超过了深圳，杭州（楼盘）、西安（楼盘）等城市则超过了广州。由此可见，虽然一线城市的联合办公体量占比71%，但往低能级城市下沉的趋势，仍得到一定程度的呈现。
许多中小企业对联合办公仍有较大需求，而大型企业虽然不会用联合办公空间替换北京或上海的传统办公室，但他们可能会在二线城市采用灵活的办公模式，建立分支办公场所，这为联合办公城市布局的下沉提供了动力。
今年以来，部分联合办公企业提及布局时，都表示将进一步涉足部分二三线城市。例如，ATLAS寰图就于月内新拓了西安项目，而优客工场提及将集中落地8家新社区，落地的城市就包括成都、常州（楼盘）、宁波（楼盘）、青岛（楼盘）、南京等二三线城市。
融资急纾困
经过两三年的成长，联合办公目前还未能找到成熟的经营模式；该业态换租成本低、租期不稳定、客群的属性虽然决定了其较为灵活的租赁方式，但同样面临着市场波动性较大的风险。
由于联合办公业态还未步入稳定期，融资就成为了企业维系生存的关键一环。今年前5月，流动性相对于去年下半年有所改善，业内多家龙头企业也推动着自身的融资进展。据观点指数统计，1-5月份，纳什空间、优客工场、氪空间等总共获得了14亿元的融资额度，相比于去年同期的10.1亿元，增长了38.6%。而且，融资方式也呈现出多样化的特点。
其中，股权融资依然是企业资金输血的主要途径。4月份优客工场获得了星牌集团旗下龙熙地产2亿元的战略投资；这是星牌集团对优客工场的第三次投资，也是优客工场D轮后的战略融资。
而5月份，在经历了诸多负面消息之后，氪空间也迎来了IDG资本、歌斐资产、逸星资本的联合领投，额度为10亿元。据悉，此次融资是氪空间历史上单笔金额最高的一次融资，所获资金将用于进一步推进新战略的发展实施。
除此之外，3月份，纳什空间联合办公领域首单ABS获批，则为行业的融资开辟了新的路径。该ABS名称为“渤海汇金-纳什空间资产支持专项计划”，优先级为AAA级，获批额度为2亿元。项目由渤海汇金证券资管作为资产支持证券的承销商和管理人。
值得注意的是，与一般以实物做抵押资产不同，纳什空间此次发行的ABS，是以租赁租金作为支持资产，也即利用预期租金作为融资的筹码。这对于轻资产运营的纳什空间来讲，更有利于资金的配置与周转。
ABS较为注重基础资产的质量，虽然融资成本高于同等级的信用债，但如果企业的资产评级高于主体评级，仍能够实现较低成本的融资。另一方面，资产证券化对于企业在融资的同时，也起到保持资产负债率的作用。
总体而言，行业的集中度也在融资中有所体现。2018年，国内共享办公规模排名前五的企业获得投资接近95亿元，在行业中占比超过九成。
进入2019年，联合办公的融资集中于龙头企业中。
资本的呼唤
获得资本助力之后，“上市”就成为了被提及的关键词。而与上市传言产生交集最频繁的主体，要数优客工场与WeWork等企业。
今年2月份，有消息称优客工场希望今年在纽约纳斯达克上市，并寻求30亿美元估值。据知情人士透露，此前优客工场曾考虑在香港上市，但后来将目标改为纽约。目前，优客工场已聘请花旗集团和摩根大通开展相关工作，最早将于2019年三季度在纳斯达克上市。
无独有偶，4月份，WeWork宣布在美国提交上市申请，可能将成为今年美股市场继Uber之后的第二大IPO。而近日，据外媒报道，WeWork正与银行就其首次公开募股之前安排27.5亿美元信用额度进行谈判，推动IPO进展。
但在追逐资本市场的同时，联合办公业态的盈利问题仍然困扰着企业。例如WeWork，2018年其营业收入约18亿美元，净亏损19亿美元，亏损额度进一步放大。
而盈利问题叠加经济下行周期等因素，部分企业今年以来调整了布局的节奏。数据显示，一季度，北京写字楼成交占比中，联合办公只占4.3%，与去年全年17%的占比相比，活跃度大幅下降。在此期间，中资运营商基本没有在北京开新店，发展转为维稳策略。
此前两年，优客工场开启了频繁并购。据观点指数统计，2018年，联合办公大型并购交易达8笔，优客工场就占了里面的7宗。但今年以来，该企业放缓了并购的脚步，创始人毛大庆更发布文章称：“到眼前的节点，我也已开始考虑放慢一点，扎扎实实地步入规模效应后的长尾效应阶段。”
而向来对标WeWork的氪空间，近来则很少提及规模。在获得10亿元的融资之后，原投资人歌斐资产合伙人王雪泉进入氪空间担任CEO。此前他对外表示，氪空间不是简单地做规模，在策略上、战略上更关注的是盈利，赚钱是商业地产的本质。这转变了其此前“规模第一、效益次之”的认知。
但缓步并不代表止步，近月来，头部企业仍然在扩大布局。
1月份，优客工场宣布进驻新加坡“华尔街”珊顿道，这是它在新加坡的第三个社区。此前，优客工场已在新加坡布局纬壹科技城社区、新达城社区两个项目。
5月份，消息称优客工场将集中落地8家新社区，落地城市包括成都、广州、常州、新加坡、宁波、北京、青岛、南京，新开面积达3万多平方米。据统计，截止今年5月，优客工场已在全球44 座城市布局了200余个联合办公空间，会员数超过了30万。
此外，WeWork也于3至4月份宣布进驻武汉（楼盘）、广州；ATLAS寰图也新拓了深圳、西安等项目。
